In den letzten zwei Jahren sind die Immobilienpreise in Deutschland zwar gefallen, bewegen sich aber dennoch auf einem konstant hohen Niveau. Nur 39 % der Menschen in Deutschland besitzen eine eigene Immobilie, damit besetzt Deutschland im europäischen Vergleich den letzten Platz. Ein Haus zu mieten, ist für viele immer noch die bessere Option. Wir haben verglichen, welche der beiden Optionen 2025 sachlich betrachtet sinnvoller erscheint.
Das Wichtigste in Kürze
- In städtischen Ballungszentren sind die Kaufpreise für Immobilien nach wie vor hoch, jedoch mit einer moderaten Steigerungsrate.
- In den Jahren 2025 und 2026 ist nach den beiden Jahren mit sinkenden Preisen wieder ein leichter Anstieg zu erwarten.
- Im ländlichen Raum sind die Immobilienpreise nur minimal gestiegen und für Familien und Käufer ist es einfacher, in den Besitz von Wohneigentum zu kommen.
- Im Jahr 2024 stiegen die Mieten in den deutschen Metropolen um mehr als 6 %. Bedingt wurde das durch steigende Baukosten und eine begrenzte Neubautätigkeit.
- Auf dem Land bleiben die Mieten weiter stabil und sind für die meisten Menschen bezahlbar. Hier sind auch in den nächsten Jahren kaum Anstiege zu erwarten.
Der aktuelle Immobilienmarkt im kompakten Überblick
Nur knapp 39 % der Deutschen besitzen aktuell Wohneigentum - damit belegt Deutschland den letzten Platz bei der Eigentumsquote in Europa. Die meisten Menschen, gerade in städtischen Gebieten, wohnen zur Miete und können sich ein Einfamilienhaus in absehbarer Zeit noch nicht leisten. In den Ballungszentren sind die Kaufpreise nach wie vor hoch, steigen jedoch nicht mehr so deutlich wie noch vor einigen Jahren. Die Europäische Zentralbank hat die Einlagezinsen bereits um 75 Basispunkte gesenkt und wird sie voraussichtlich 2025 erneut um 100 Basispunkte senken.
Interessant: Laut einer Umfrage von Reuters wird von den Analysten erwartet, dass die Preise für Immobilien in den Jahren 2025 und 2026 um rund drei Prozent steigen werden.
Ausblick: Haus mieten im Jahr 2025
Allein im letzten Jahr stiegen die Mieten in deutschen Städten um mehr als sechs Prozent. Die Hauptgründe hierfür sind hohe Baukosten, strenge regulatorische Anforderungen und eine begrenzte Neubautätigkeit. Experten warnen davor, dass sich diese Entwicklung in den nächsten Jahren fortsetzen wird, aktuell keine Verbesserungen der Wohnraumsituationen in Sicht sind.
Aber: Im gesamten ländlichen Raum steigen die Mieten deutlich langsamer und befinden sich nach wie vor auf einem bezahlbaren Niveau. Auch in den nächsten Jahren sind hier keine bedeutsamen Anstiege zu erwarten.
Haus mieten: Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen
Die wachsende Bevölkerung und die Urbanisierung stellen eine Herausforderung für den Wohnungsmarkt dar. Gerade in Städten wie Hamburg, Berlin, Frankfurt oder München gibt es durch die Universitäten und vielfältigen Arbeitsmöglichkeiten einen großen Zuzug. Eine Studie des Statistischen Bundesamtes stellte fest, dass rund 78,5 % der Bevölkerung 2024 in urbanen Gebieten lebten.
In den Metropolen sind die durchschnittlichen Kaltmietpreise nach wie vor hoch, anbei einige Beispiele:
- München: 16,90 Euro
- Berlin: 12,30 Euro
- Hamburg: 13,50 Euro
- Frankfurt (Main): 14,80 Euro
In ländlichen Gebieten liegen die monatlichen Mietpreise ohne Nebenkosten aktuell meist zwischen sechs und zehn Euro, genauso in mittelgroßen Städten wie Leipzig (8,50 € / qm). Nicht zu vernachlässigen sind immer jedoch auch die Heizkosten, welche in den letzten Jahren enorm gestiegen sind. Durch die Erhöhung des CO₂-Preises von 45 auf 55 Euro pro Tonne an Januar 2025 kommt eine zusätzliche Belastung auf Haushalte zu.
Vorteile bei der Miete eines Hauses
Die Entscheidung, ein Einfamilienhaus zu mieten, ist mit vielen Vorteilen verbunden. Durch eine monatliche Rate an den Vermieter können beinahe alle Vorzüge eines Hauses genutzt werden, ohne viel Eigenkapital zu binden oder eine schwere finanzielle Entscheidung treffen zu müssen. In Deutschland ziehen rund 3,3 Millionen Haushalte diese Variante einem Immobilienkauf aktuell vor.
Ein Objekt zu mieten, bietet unter anderem diese Vorteile:
- Flexibilität: Durch den Mietvertrag haben Personen, anders als bei einem Kaufvertrag, schneller die Möglichkeit, noch einmal umzuziehen oder zu einem späteren Zeitpunkt ein Eigenheim zu kaufen.
- Geringe Anfangskosten: Die Hemmschwelle, ein Mietverhältnis einzugehen, ist geringer. Interessenten müssen nur geringe finanzielle Aufwendungen (z. B. eine Kaution) an den Vermieter zahlen.
- Keine Instandhaltungskosten: Der Eigentümer kümmert sich um die Instandhaltung der Immobilie und nimmt Reparaturen vor. Hier entstehen dem Mieter keine zusätzlichen Kosten, wie es bei der gekauften Immobilie der Fall wäre.
- Planbare Kosten: Der Mietvertrag gibt genau vor, wie viel die Mieter dem Vermieter in den nächsten Jahren / Monaten zahlen müssen. Das finanzielle Risiko ist gering.
Zudem: Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung mieten, haben Sie keine Belastung durch Steuern und Gebühren wie die Grundsteuer. Diese sind immer vom Eigentümer zu tragen.
Mögliche Nachteile im Mietverhältnis
Auf Dauer ist die Miete eines Einfamilienhauses im Regelfall teurer, als wenn Sie sich für einen Kauf entscheiden. Im Regelfall ist es ab zehn Jahren oder länger sinnvoller, ein Haus oder ein Grundstück zu kaufen, als es über den langen Zeitraum anzumieten.
Bei der Miete sind sie zudem immer auf die Genehmigung des Besitzers angewiesen, wenn es um bauliche Veränderungen jeglicher Art geht. Die Installation einer Klimaanlage beispielsweise ist nur im Wohneigentum ohne Weiteres möglich.
Immobilienkaufpreise in Deutschland (Stand Februar 2025)
Für die Immobilienpreise in Deutschland ist in den nächsten Jahren eine positive Entwicklung zu verzeichnen, welche sich nach den Hochphasen der letzten Jahre wieder normalisiert hat. Bei den Bestandsimmobilien (Ein- und Zweifamilienhäuser) war im Januar eine Steigerung von 4,10 % im Vergleich zum Vorjahresmonat zu erkennen.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt deutschlandweit aktuell bei 2.670 Euro, wobei regionale Unterschiede zu beachten sind. In Berlin beispielsweise müssen Sie für eine Bestandsimmobilie etwa 5.430 Euro pro Quadratmeter zahlen. In den nächsten Jahren sind moderate Preissteigerungen zu erwarten, wobei der ländliche Raum weniger betroffen sein wird.
Vorteile beim Hauskauf
Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung kann für viele Menschen eine sinnvolle Option sein, Wohnfläche zu nutzen und gleichzeitig eine Absicherung aufzubauen. Durch den Kauf ergeben sich viele Vorteile:
- Langfristiger Vermögensaufbau: Mit jeder Hypothekenzahlung bauen Sie Eigenkapital auf, in absehbarer Zeit können Sie die Immobilie Ihr Eigentum nennen.
- Unabhängigkeit und Gestaltungsfreiheit: Auf Ihrem eigenen Grundstück und in Ihrer eigenen Wohnung können Sie weitestgehend das tun, was Sie möchten.
- Wertsteigerung: Immobilien haben sich in den letzten Jahrzehnten als eine der stabilsten Wertanlagen bewiesen. Ein Haus als Kapitalanlage ist in den meisten Fällen eine sehr gute Idee.
- Sicherheit: Als Hausbesitzerin oder Hausbesitzer sind Sie unabhängig von Schwankungen bei den Mietpreisen und haben zudem Optionen, selbst Strom und Warmwasser zu erzeugen.
Die Vorteile machen den Hauskauf bei einer guten Finanzierung häufig zur attraktiveren Option, wenn Sie sich sicher sind, länger dort leben zu wollen. Einzige Voraussetzung ist ein ausreichendes Eigenkapital, um eine Sicherheit bei der Bank hinterlegen und die Nebenkosten aufbringen zu können.
Mögliche Nachteile beim Kauf einer Immobilie
Der einzige, mögliche Nachteil beim Kauf einer Immobilie ist die damit einhergehende Verpflichtung. Die finanziellen Verpflichtungen der Hypothek könnten zur Belastung werden, gerade wenn sich das eigene Einkommen oder die wirtschaftliche Situation sich deutlich verschlechtern.
Zudem: Gehört das Haus beispielsweise Ehegatten zu gleichen Anteilen, kommt es im Fall einer Scheidung häufig zu Streitigkeiten.
Kauf oder Miete: Was ist langfristig günstiger?
Langfristig (über 10 Jahre) ist es meist sinnvoller, ein Haus zu kaufen. Wenn Sie jedoch flexibel bleiben und Ihren Wohnort in Zukunft noch einmal verändern möchten, dann lohnt es sich oft, im Mietverhältnis zu bleiben. Hier müssen Sie Ihre persönliche Situation betrachten, denn ein Hauskauf ist für die meisten Menschen mit einem Kredit und Zinsen über die nächsten Jahre verbunden.
Ein Blick in die Zukunft der Kauf- und Mietpreise
Experten prognostizieren in den nächsten Jahren wie oben beschrieben nur einen minimalen Anstieg der Mietpreise um drei Prozent bis Ende 2026. Bei den Angebotsmieten ist im Jahr 2025 ein erneuter Anstieg zu erwarten, Experten rechnen hier mit etwa fünf Prozent Preissteigerung. Erschwerend kommen die höheren Abgaben für CO₂ hinzu, welche die Heizkosten erneut erhöhen.
Wichtig: Haben Sie immer im Hinterkopf, dass unvorhersehbare wirtschaftliche Entwicklungen oder politische Änderungen den Wohnungsmarkt deutlich verändern können. Gerade im Wahljahr 2025 sollten Sie das nicht vergessen.
